(임장) 남양주 신도시 신축 아파트

남양주 신도시 중 다산 신도시 지역 임장을 다녀왔다.
내가 앞으로 지역임장을 다니면서 조사할 내역들을 정리해보고 임장노트 업로드 예정
 
1.  도시>도시이해>위치(도시) / 위치 / 지적편집도 / 도시형성과정 / 인구(동별, 전출입)
 

 

임장의 필수코스 지적편집도를 보면, 남양주가 그린밸트 지역으로 발전을 못했다는 게 어느정도 파악이 된다.

2. 입지>직장>종사자, 사업자수 / 소득 / 주거형태 / 교통 / 학군 / 환경 / 호재
 

3. 공급>공급량 / 미분양 / 분양예정(년도별) - 시세파악
4. 재건축, 재개발 입지 / 분양권, 입주권 파악
5. 지역결론, 생활권별 결론 / 최종정리
 
 
 
1. 도시의 이해
남양주 신도시 - 다산신도시, GH에서 실시한 개발 사업이 특징
 
2. 호재
별내선 도입으로 8호선 개통, 강남 접근성이 높아질 것이라는 판단

일단 지역임장으로 도농역 근처 푸르지오를 답사.

다산 신도시는 GH에서 독단적으로 진행한 신도시로, 신축 아파트들이 많이 들어와 있다.
직접 가본 바에 따르면 교통의 불편함이 매우 컸으나, 아파트 자체가 신축이라는 메리트가 있다.
호재로는 앞으로 들어올 별내역 8호선으로 인해 강남 접근성이 높아질 것이라는 전망
또한 3기 왕숙 신도시가 들어와 별내 신도시와 다산 신도시에게 도움이 될 수 있을 것 같다.

20년 보다 오래된 플루리움 아파트가 장악하고 있으며, 주변에 푸르지오 아파트가 존재한다. 도농역에서도 15분은 걸어가야 나오는 곳

도농역 근처 푸르지오, 입지의 문제로 가격이 낮은 편이다.

나는 가격이 낮은 푸르지오의 입지를 분석해보고 싶어, 이곳을 직접 방문하게 되었다.
별내역보다 얼마나 거리가 멀기에 무엇 때문에 이곳의 입지는 낮게 평가가 되어있었을까?
 
직접 가보니 주변 발달 상권 대비 너무 멀리 떨어져 있었으며, (별내역에서 도보로 40분)
세대수가 별내역 근처 대비 2분의 1 이상으로 적은 느낌.

아파트 자체로는 매우 좋지만, 입지가 부족하다는 판단이 내려졌다.

별내역 근처 발달한 신도시 현황, 매매가 8억원 이상에서 12억 사이 정도로 측정된다.

앞으로 신설된 별내여 근처에 존재하는 푸르지오 아파트, 그럼에도 불구하고 교통은 너무 불편했다.

다산역, 아직 허허벌판인 수준

다산역 근처 상권이 발달했지만, 여전히 큰 메리트가 느껴질 정도로 발달하진 않은 느낌.

 
다산 신도시 vs 하남 미사 신도시
교통 vs 신도시
신축 vs 구축
 
나에게 있어서 중요한 것은 교통과 편리함이라는 것을 깨닫게 되는 임장이었다. 
교통이 불편하고, 차가 없을 경우 살지 못할 것 같다는 확신과 더불어 이미 올라갈대로 올라간 매매가격
갭투자의 가능성을 염두해도 너무 높아진 가격으로 메리트를 상실했다.
 
앞으로 왕숙 신도시가 들어온다는데, 다산 신도시도 허허 벌판 느낌인데 과연 신도시로 잘 성장할 수 있을지는 모르겠다.
경기도 신도시 상급지보다는 서울 하급지 임장으로 방향성을 바꾸게 되었다.